Come capire la bontà di un piano attuativo che viene presentato in comune

I piani attuativi di iniziativa privata sono uno strumento urbanistico che identifica ambiti piuttosto ampi per le quali vengono fissate alcune regole generali, come il disegno delle opere di urbanizzazione di una strada d’accesso, l’eventuale divisione in lotti, la tipologia e la quantità di edifici che l’attuatore chiede di poter costruire. Siccome il Piano di Attuazione deve essere valutato e approvato dall’amministrazione comunale, è utile arrivare preparati a quel voto.

Quando il privato presenta il proprio progetto in Municipio, gli uffici tecnici aprono un’istruttoria, che prevede una serie di verifiche tecniche ad esempio si verifica la titolarità dei proprietari delle aree coinvolte dalla progettazione proposta piuttosto che il controllo del rispetto degli indici edificatori previsti dal PRG (o PGT se siamo in Lombardia) che sono volti a verificare la corrispondenza del progetto alla norma del piano urbanistico generale comunale, inoltre questa istruttoria assume i pareri preventivi dei settori comunali coinvolti e definisce i termini della convenzione che regolerà in seguito i rapporti tra l’amministrazione stessa e il privato. Solitamente per aspettare gli esiti di un’istruttoria completa dobbiamo attendere qualche settimana.

E allora come facciamo a farci un’idea completa in breve tempo per capire se quello che ci stanno per presentare per noi è un buon piano attuativo?

1 Individuate gli elaborati da guardare prima

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Di un piano che magari contiene una trentina di elaborati grafici, relazioni e schemi convenzionali, dobbiamo capire dove focalizzare la nostra prima attenzione.

Il mio consiglio è quello di cercare per prima cosa la planimetria generale di progetto (si tratta della  simulazione che indica funzioni e distribuzione dei volumi) che si solito viene presentata in scala 1:1000 o 1:500 (dipende da quanto è grande il piano) nella quale sia rappresentato anche una buona porzione di contorno – quindi non focalizziamoci immediatamente sulla proposta di piano in sè ma cerchiamo di capire cosa c’è ora nel contesto del piano, e come il piano andrà a cambiare questo contesto che oggi abbiamo e su cui sicuramente conosciamo la realtà.

2 La dimensione e il numero di proprietari

Se vediamo il piano con un solo proprietario, sappiamo che dovremo avere a che fare con un solo interlocutore, e il rapporto tendenzialmente è più semplice. I piani attuativi che sono formati da più proprietari spesso sono quelli che hanno più problemi in fase attuativa poiché magari avendo diversi interessi non si riescono a mettere d’accordo sulla proposta e i tempi di realizzazione degli interventi sono condizionati da molti più fattori.

3 La tipologia prevalente e le fasi realizzative proposte

Se fino a qualche anno fa era difficile che un piano presentasse proposte composte da un mix funzionale di residenza commercio ed artigianato, oggi è molto più frequente, soprattutto per il commerciale che è la funzione più pregiata degli ultimi anni. Personalmente ritengo che il mix funzionale urbanisticamente rappresenti la proposta migliore, anche se in fase progettuale è la più complessa da governare.

4 La viabilità

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Ricordatevi sempre che le strade devono essere progettate per alleggerire il traffico, non per appesantirlo. Scegliete le soluzioni più lineari e cercate di evitare i cul-de-sac. Personalmente sconsiglio soluzioni in cui strade rimangono di proprietà privata magari gestite da condomini o supercondomini, perché se apparentemente possono sembrare convenienti all’amministrazione, alla lunga producono problemi ai quali l’amministrazione deve poi sopperire (ad esempio di sicurezza per mancanza di illuminazione della pubblica via o di incuria di tipo igienico) con non poche difficoltà dal punto di vista legale/amministrativo.

5 La tipologia degli interventi

E’ un tema più finemente sviluppato per la residenza ma totalmente trascurato per gli interventi produttivi e commerciali. Sul piano vedete tanti “quadrettoni” che rappresentano i volumi massimi edificabili. Riflettete bene su cosa può voler dire provare ad immaginare delle aggregazioni possibili nel futuro quartiere, e provate con la vostra immaginazione a capire questo nuovo intervento a quale quartiere già esistente può assomigliare.

6 Le opere di urbanizzazione

Che si dividono in “primarie” e “secondarie”. Le primarie sono le strade di cui vi ho parlato prima e i parcheggi. Le secondarie invece aprono un mondo di possibilità. In funzione del tipo di piano e della dimensione sappiate che l’amministrazione ha una sorta di tesoretto che a seconda di quello che è normato nel piano generale può essere dedicato a opere che possono essere realizzate nel comparto o fuori (le cosiddette opere extracomparto) oppure in certi casi può essere monetizzato (cioè versato direttamente alle casse del comune). Fate conto che tendenzialmente, far fare un’opera ad un privato per la PA è più conveniente che farsi monetizzare.

7 L’aspetto del sistema del verde e la sostenibilità ambientale

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Cerco di semplificare dicendovi che negli ultimi anni i valori delle persone sono profondamente cambiati, e quindi già una buona parte dei piani che ho visto presentati contengono un’attenzione a questi temi perché il vivere in un ambiente qualitativamente migliore si vende meglio. (vedete ad esempio quanta attenzione c’è stata negli ultimi anni per le classi energetiche degli edifici).

Ma vi faccio qualche esempio e consiglio. Evitate che le aree verdi proposte siano dei reliquati, che siano troppo piccole per essere utilizzate e sparse per il piano attuativo (a meno che non ci sia un reale motivo). Perché mantenere un parco di mille metri costa di meno che mantenere cinque parchetti da duecento metri l’uno.

Privilegiate i sistemi che creano connessioni ecologiche come ad esempio i viali alberati. I viali alberati sono bellissimi, ma sappiate che gli alberi hanno bisogno di spazio e quindi cercate di lasciarlo perché alla lunga diventerebbero problematici. Così come nei parcheggi dei supermercati, cercate di dare spazio alle aiole per fare in modo tale che gli arbusti e alberi possano crescere ed aiutare a mantenere una giusta quantità di verde.

Questa è l’occasione per pensare non solo alla viabilità ma anche alla mobilità lenta e sostenibile. Privilegiate piste ciclopedonali su sede propria e che siano ben integrate con il progetto. E’ proprio questa la fase in cui possono essere definiti questi aspetti.

Nei piani attuativi di una certa dimensione, è utile una riflessione sull’invarianza idraulica dei piani, ovvero la capacità del terreno di assorbire la pioggia dei fortunali o degli eventi climatici di tipo eccezionale che sempre più ci troviamo a dover subire. E’ un obiettivo indispensabile per la prevenzione del rischio idrogeologico e per far fronte al cambiamento climatico.

8 I piani prevalentemente produttivo-artigianale

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Per i piani produttivi, non lasciatevi influenzare dall’idea del degrado che possono portare. Le industrie, se ben indirizzate e accompagnate dagli amministratori, possono essere molto efficienti ma anche “belle” e dare una mano a migliorare la qualità di vita dei cittadini

9 La convenzione urbanistica

Leggetevela! E’ il documento più importante perché disciplina tutto. Se volete che siano definiti alcuni aspetti, lì ci devono essere. Lì dentro troverete il dimensionamento con le diverse quantità e il calcolo degli indici, le fasi di attuazione con le tempistiche, l’individuazione delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie e tutti quegli elementi elencati prima

10  Non affezionatevi troppo al render. Io non li guardo mai!

 

5 pensieri su “Come capire la bontà di un piano attuativo che viene presentato in comune

  1. Ciao Giulia, grazie mille per questo preziosissimo articolo.
    Volevo chiederti: se il piano non piace all’amministrazione per uno o più dei motivi elencati, quali sono le opportunità? Si può bocciare in toto un progetto conforme a PRG/PGT oppure la sola possibilità è richiedere una revisione di alcune parti? E il lottizzante fino a che punto deve acconsentire alle richieste dell’amministrazione?
    So che è una domanda complessa, quindi magari è un buono spunto per un prossimo articolo.

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    1. Buongiorno Fabio,
      Ci sono molte opportunità per chiedere di revisionare il piano attuativo se non corrisponde alle esigenze dell’Amministrazione, e hai ragione, la tua è una domanda molto interessante e un ottimo spunto per approfondire il tema: quindi ti risponderò proprio con un articolo!

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  2. Molto bene Giulia, grazie per la preziosa sintesi.
    A proposito del verde, condivido in pieno la necessità di optare per grandi aree piuttosto che tanti francobolli, sia per una nota questione ecologica, sia per i costi di manutenzione. Credo quindi sia importante esigere in convenzione, anche per le fasi successive al PA, un progetto esecutivo del verde delle aree pubbliche, redatto da un tecnico del settore (ad ognuno la sua competenza!), con la localizzazione delle strutture verdi, le specie da impiegare, le dimensioni dei materiali arborei-arbustivi ed un piano delle manutenzioni. Ancora meglio sarebbe che la costruzione del verde anticipasse, o quantomeno fosse contemporanea alle realizzazioni edili (preverdissement). Quasi sempre il verde segue la costruzione degli edifici (la loro efficacia è traslata nel tempo), con realizzazioni di scarsissima qualità. Direi, addirittura – ma senza timore di esagerare – che, soprattutto nei piccoli comuni, il patrimonio verde pubblico realizzato negli ultimi anni è di una qualità terribile, senza futuro.
    Ci sarebbe poi da parlare di opere compensative e mitigative – oppure integrate – del PA, ma richiederebbe una trattazione a se.
    La realizzazione della viabilità è spesso un capitolo molto dolente nei PA, dove spesso pare che le strade siano realizzate senza considerare il contesto esterno…
    Giustamente anche la gestione delle acque e degli scarichi (i quartieri crescono, ma i depuratori non vengono mai ampliati… chissà perchè!?) merita sempre una grandissima attenzione e richiede competenze di valutazione che non sempre sono presenti nella Pubb Amm.
    Infine, attenzione all’analisi e al collegamento del PA col contesto territoriale e paesaggistico … anche qui servirebbe un capitolo a se…

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  3. Grazie Nicola per il tuo importantissimo contributo!
    Parecchi dei temi che hai toccato meriterebbero un articolo di approfondimento!
    Soprattutto quelli legati ad una corretta pianificazione per far fronte ai cambiamenti climatici in corso che ci costringeranno a fare ragionamenti più lungimiranti rispetto a quelli fatti finora sul tema.

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