Orientarsi nella pianificazione attuativa comunale. Cosa fare con i piani realizzati per metà?

La settimana scorsa abbiamo parlato di piani previsti o programmati mai avviati, ma un’amministrazione può trovarsi ad affrontare casistiche di piani, parzialmente realizzati,  che si sono interrotti. “Piani a metà”. “Scheletri”. “Cattedrali nel deserto”. A Mantova li chiamano “Magoni”.

Sono di difficile risoluzione immediata perchè la convenzione disciplina obblighi e doveri e l’attuazione è in capo all’operatore. Di seguito alcune casistiche e qualche spunto operativo!!!

CASO N. 1 Piani parzialmente realizzati, con opere di urbanizzazione non concluse. Aspettare o ripensare il piano? 

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Il ventaglio di opzioni sui piani parzialmente edificati è ampio e variegato, le cause di questo rallentamento nella realizzazione possono essere varie e la casistica può passare dal fallimento dell’impresa costruttrice  a congiunture economiche non favorevoli o ad un cambiamento delle tipologie ricercate e più vendute dal mercato.

Quando a questi empasse corrisponde una mancata realizzazione di opere di urbanizzazione attese, il problema può essere rilevante. Anche in questo caso la valutazione non può non prescindere da una attenta analisi, è però auspicabile che le opere di urbanizzazione primaria previste vengano comunque completate per poter passare ad una fase di revisione del piano in funzione dello stato di avanzamento dello stesso e delle nuove opportunità edificatorie.

CASO N. 2 Piani parzialmente realizzati e scaduti

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Il decreto del Fare (Dl 69/2013, convertito con legge n. 98/2013) ha introdotto una disposizione volta ad ampliare le tempistiche di completamento degli interventi edilizi assoggettati a pianificazione attuativa, prevedendo una proroga di tre anni dei termini di validità e dei termini di inizio e fine lavori nell’ambito delle convenzioni di lottizzazione stipulate sino al 31 dicembre 2012.

Se non si ricade in questa casistica, la L1150/1942 prevede che piani debbano essere attuati entro il termine di validità decennale, decorso il quale divengono inefficaci per la parte inattuata.

Quindi, una volta decorsi i termini entro i quali il piano non è più vigente, l’amministrazione può disciplinare la parte di piano che non ha avuto attuazione mediante un nuovo piano.

CASO N. 3  Piani scaduti, con opere di urbanizzazione non realizzate: l’amministrazione può completarle.

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Se non ci sono le condizioni per la presentazione di un nuovo piano attuativo, per questioni di pubblica utilità, l’Amministrazione può procedere con l’escussione della fideiussione rilasciata dall’attuatore a garanzia del proprio impegno urbanizzativo e può dunque dare direttamente seguito al completamento dei lavori.

CASO N. 4 L’ acquisto di immobili in un piano attuativo non completato: quali possono essere gli scenari?

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La convenzione disciplina gli obblighi di urbanizzazione che gravano solidalmente su tutti i proprietari del piano attuativo. L’amministrazione può pertanto richiedere l’ottemperanza agli obblighi della convenzione a ciascuno dei comproprietari delle aree incluse nel piano di lottizzazione, e quindi prima di acquistare un immobile inserito in un piano attuativo è opportuno verificare il completo assolvimento degli impegni assunti dagli attuatori. Il rischio infatti è quello di dover adempiere in prima persona al completamento degli impegni derivanti dal piano, meglio perdere un’ora in più e approfondire piuttosto che dover risolvere dopo l’acquisto problemi di questo tipo!

http _i.huffpost.com_gen_4027024_images_n-KIDS-TECHNOLOGY-628x314L’articolo ti è stato utile? … dimmi la tua nei commenti!!!!

Orientarsi nella pianificazione attuativa comunale. Cosa fare se i piani sono rimasti sulla carta?

Seppur le leggi urbanistiche regionali (LR 12/2005 e 31/2014) regolino l’attuazione della pianificazione a livello comunale in modo preciso e dettagliato, nella realtà le casistiche esistenti in cui ci si ritrova a lavorare  sono numerose e variegate. Alla forte spinta espansiva caratterizzante i piani presentati una decina di anni fa, non si è realizzata un’analoga e coerente attuazione: è semplice quindi comprendere come piani attuativi progettati come unitari e completi di un mix funzionale, se parzialmente realizzati, non “funzionano” come dovrebbero.

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Ho quindi provato a fare una sintesi dei problemi per “categorie” con qualche spunto di riflessione per capire quali possono essere gli orentamenti da prendere.

CASO N1  Piani attuativi mai avviati: ripensarli o eliminarli?

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Con “mai avviati” intendo che i proprietari di aree ricomprese in ambiti di pianificazione attuativa non hanno mai presentato formalmente una proposta di piano. Qualora fossimo in questa condizione i casi possibili sono due:

  1. l’ambito assoggettato appartiene a porzioni del tessuto edificato (quelli spesso individuati nei documenti di “piano delle regole”), o
  2. appartiene ad un “ambito di trasformazione” visibile sugli elaborati del  “documento di piano”.

La differenza è sostanziale: nel documento di piano le aree sono “potenzialmente edificabili” (leggi: agricole fino all’approvazione del PA), mentre quelle inserite nel piano delle regole fanno a tutti gli effetti parte di suolo urbanizzato. La nuova legge per il contenimento del consumo di suolo incentiva il recupero e il riutilizzo di aree dismesse nell’ambito del tessuto urbano consolidato o su aree libere interstiziali mentre contiene le espansioni di documento di piano. Con queste linee di indirizzo, da declinarsi di volta in volta nei casi specifici, è corretta la tendenza a rivedere e ripensare i piani nel tessuto urbano consolidato (magari con dei progetti più ampi di rigenerazione urbana) ed eliminare le espansioni previste mai avviate previste dal documento di piano.

CASO N.2 Piani attuativi adottati ma non approvati: cosa fare?

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L’iter prevede che i piani attuativi conformi o in variante alle previsioni degli atti di PGT sono adottati e approvati dalla giunta o dal consiglio comunale con la procedura prevista all’art. 13 della LR 12/2005 con delle tempistiche ben precise.

Se qualcosa non va, è facoltà per l’interessato, per l’ipotesi di inerzia dell’amministrazione (che può avvenire in qualsiasi fase istruttoria di adozione, approvazione o sottoscrizione) di chiedere alla Regione la nomina di un commissario ad acta che sostituisca l’Amministrazione. La richiesta di intervento sostitutivo regionale può avvenire a fronte della infruttuosa decorrenza del termine di 90 giorni tra la presentazione formale del piano attuativo e la sua approvazione.

CASO N.3 Piani attuativi approvati ma con convenzione non sottoscritta: cosa fare?

Nel caso in cui l’interessato non abbia poi sottoscritto il testo della convenzione (si sottoscrive dal Notaio successivamente all’approvazione), la Legge regionale non prevede un termine entro il quale, successivamente alla delibera di approvazione, si debba effettuare la sottoscrizione della convenzione attuativa da parte dell’Amministrazione Comunale o da parte del privato.

Ci sono quindi tre ipotesi:

  • la prima consiste nel procedere con una revoca o annullamento d’ufficio, situazione che merita un’attenta valutazione degli scenari che possono variare in funzione del consenso del/dei proprietari attuatori, dell’interessi pubblici/privati in gioco, degli obblighi convenzionali previsti…
  • considerando i principi di conservazione degli atti amministrativi, di efficacia, di efficienza e di economicità dell’azione amministrativa si potrebbe ritenere congruo il mantenimento degli atti compiuti. Ed in effetti la maggior parte delle volte si arriva a questo punto. In sostanza, spesso ci si ferma al piano di lottizzazione approvato, senza procedere oltre (in attesa di tempi migliori).
  • una terza opzione è che potrebbe essere interesse dei privati non più interessati (e che hanno cambiato volontà rispetto alla originaria proposta di lottizzazione) provvedere a inoltrare domanda di revoca (ovvero annullamento) del piano di lottizzazione oppure presentare una proposta di variante.

CASO N.4  Piani attuativi previsti per gli ambiti di trasformazione oggi alla luce della legge per la tutela del consumo di suolo: cosa si può fare per mantenerli?gabriel-jimenez-241711.jpg

Vorrei sottolineare quanto il ruolo delle Amministrazioni debba tendere a difendere il proprio territorio da dinamiche che possono impoverirlo: è noto infatti che ci sia un acceso dibattito che contrappone posizioni diverse sui temi dell’impatto delle attività umane sull’ambiente e ritengo che la pianificazione del territorio sia un fattore decisivo per governare interessi potenzialmente divergenti. Ecco perché l’Amministrazione ha anche il compito di decidere sugli ambiti di trasformazione (aree agricole potenzialmente edificabili) nell’ambito della tutela del consumo di suolo introdotta dalla legislazione.

Con l’entrata in vigore della LR 16/2017 che modifica la 31/2014 e la 12/2005 cono state introdotte due tipologie di proroghe per la validità del Documento di Piano:

  • Una riguardante la proroga del documento di piano la cui scadenza intercorra prima dell’adeguamento della pianificazione provinciale.
  • L’altra può prevedere di mantenere la possibilità di attivazione dei piani attuativi oltre il termine del 1 giugno 2017, attraverso la conferma delle previsioni del documento di piano.

La prima va deliberata entro la scadenza del documento di piano, mentre la seconda non ha termine.

Qui ho voltuto affrontate le principali casistiche e conseguenti problematiche dei piani mai avviati, ma un’Amministrazione può trovarsi a valutare ploblemi ed opportunità anche per quelli parzialmente realizzati,  ma che si sono interrotti. “Piani a metà”. “Scheletri”. “Cattedrali nel deserto”. A Mantova li chiamano “Magoni”. Ne parlerò in uno dei prossimi articoli!

5 cicloidee innovative

Parlando con amici e colleghi mi è capitato spesso di discutere dell’importanza di avere adeguate infrastutture per incentivare l’utilizzo della bici. Se si sta lavorando molto sull’offerta dei sistemi di bikesharing, l’altra faccia della medaglia è la necessità di adeguare i nostri centri abitati di percorsi in sicurezza. Ogni territorio è differente, ci sono diverse situazioni fisiche e umane, le piste ciclopedonali sono opere quasi sempre previste ma troppo spesso sottovalutate.

Nei centri storici delle città gli spazi aperti sono fisicamente ridotti e questo è il mezzo che più si presta ad essere potenziato e valorizzato, ma innescare il cambiamento nei modi di spostamento dei cittadini è alquanto difficile, soprattutto se si ha ancora la percezione che l’auto la faccia da padrone e che girare in bicicletta non sia sicuro (magari percorrendo alcuni tratti in senso unico inverso, per “fare prima”: come dargli torto?!).

Nelle periferie, al contrario, dove i luoghi necessitano di una riqualificazione e lo spazio è più ampio, dove il paesaggio può diventare un’esperienza innovativa che coniuga sicurezza e sostenibilità ambientale, si è invece abituati a girare in auto perchè “più facile e comoda, dato che non c’è niente di bello da vedere”.

Vivere in un posto più vivibile e più bello può dunque stimolarci a cambiare le nostre abitudini in modo più salutare: ecco quindi qualche idea di infrastrutture per la mobilità ciclistica già realizzate in giro per il mondo che possono darci qualche spunto innovativo per i progetti di domani.

1 – Piste ciclabili e marciapiedi bioluminescenti

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Il percorso diventa quasi un’installazione artistica, emozionante da percorrere ed ogni volta diversa.  “Qui il paesaggio diventa un’esperienza di luce e di informazioni”.

La trovo indicata per quei percosi già parzialmente illuminati dal contesto ma in modo non totalmente adeguato, o per quelli sprovvisti di illuminazione che altrimenti rimarrebbero al buio. In questo caso si ridurrebbero i costi di installazione, manutenzione e alimentazione dell’illuminazione classica.

Sono in molti a produrre materiali bioluminescenti, trovate qui un esempio 

2 – La bici-autostrada (bike-bahn)

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Pertendo dal presupposto che non tutti i ciclisti sono uguali, ci sono alcuni Stati che stanno puntando sulla mobilità ciclabile costruendo delle autostrade per biciclette. In Danimarca la chiamano bike-bahn ed ha i bordi dipinti di arancione. Ventidue chilometri che collegano la capitale Copenhagen ad Albertslund, progettati per ridurre intersezioni stradali e fermate, tanto da aver realizzato semafori temporizzati sulla velocità media di pedalata. In cantiere nuove superstrade ciclabili per un totale di 300 km.

In Germania, a Francoforte le stanno progettando, pianificando un tracciato di circa trenta chilometri, Monaco ha proposto un percorso di 15 km che attraversa i quartieri settentrionali. Anche Norimberga e Berlino stanno studiando la realizzazione nei loro territori di autostrade ciclabili. Per non parare dell’Olanda, da sempre all’avanguardia su questi temi.

3 – La ciclovoltaica

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In Olanda esiste una vera e propria ciclovoltaica, ovvero una pista composta da moduli in calcestruzzo di 2,5 metri per 3,5 metri sui quali sono montate celle solari protette da uno strato superiore di vetro di sicurezza con un rivestimento antiscivolo.

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Invece in Corea del Sud c’è una ciclopedonale in autostrada (circa trenta chilometri). E’ una soluzione che ha suscitato qualche polemica ma ha una peculiarità: è interamente coperta da pannelli solari fotovoltaici, per schermare dal sole e contemporaneamente per produrre energia pulita.

4 – Una pista ciclabile fatta con la carta igienica recuperata dalle fogne

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Sempre in Olanda è stata costruita la prima pista ciclabile al mondo con la carta igienica riciclata. Il manto stradale su cui pedalano i ciclisti che si spostano da Leeuwarden a Stiens è stato, infatti, creato con una miscela composta da un tipo d’asfalto, chiamato Ogfc, e la cellulosa estratta dalla carta igienica recuperata nelle fogne. Un materiale che potrebbe lasciare perplesso qualcuno, forse, ma che sicuramente fa bene all’ambiente. L’asfalto assorbe l’acqua più velocemente dalla superficie della strada. Trovate un approfondimento qui

5 – Il Ciclobus per andare a scuola

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Gli Olandesi fanno davvero scuola. Intanto che noi sperimentiamo e creiamo il  noto “Pedibus“, l’ottimo servizio dedicato ai bimbi per accompagnarli a scuola, in Olanda, paese per eccellenza della bicicletta, hanno creato il Ciclobus. E’ un modo accattivante e giocoso per educare i più piccoli che di recente è stato creato e messo in commercio. E’ un ibrido tra uno scuolabus e una bicicletta, di colore giallo tipico dello scuolabus ha 8 file di pedali per bambini, una panchina con alcuni posti a sedere sul retro e un posto per l’adulto alla guida.

In conclusione

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I progetti”nuovi” ed “eclatanti” possono aiutare ma devono essere messi sapientemente in rete con alte politiche: se vogliamo che più cittadini scelgano di lasciare l’auto a casa e ci aiutino a combattere il traffico, la congestione e l’inquinamento dell’aria, dobbiamo avere un servizio pubblico competitivo, con tecnologie e prestazioni moderne. Il contesto ambientale intorno a noi si sta già muovendo e ritengo che ora sia il momento giusto per osare: sicuramente avrete notato che google maps sta già proponendo il calcolo del percorso per arrivare alla vostra destinazione utilizzando i sistemi pubblici in modo integrato.