La settimana scorsa abbiamo parlato di piani previsti o programmati mai avviati, ma un’amministrazione può trovarsi ad affrontare casistiche di piani, parzialmente realizzati, che si sono interrotti. “Piani a metà”. “Scheletri”. “Cattedrali nel deserto”. A Mantova li chiamano “Magoni”.
Sono di difficile risoluzione immediata perchè la convenzione disciplina obblighi e doveri e l’attuazione è in capo all’operatore. Di seguito alcune casistiche e qualche spunto operativo!!!
CASO N. 1 Piani parzialmente realizzati, con opere di urbanizzazione non concluse. Aspettare o ripensare il piano?
Il ventaglio di opzioni sui piani parzialmente edificati è ampio e variegato, le cause di questo rallentamento nella realizzazione possono essere varie e la casistica può passare dal fallimento dell’impresa costruttrice a congiunture economiche non favorevoli o ad un cambiamento delle tipologie ricercate e più vendute dal mercato.
Quando a questi empasse corrisponde una mancata realizzazione di opere di urbanizzazione attese, il problema può essere rilevante. Anche in questo caso la valutazione non può non prescindere da una attenta analisi, è però auspicabile che le opere di urbanizzazione primaria previste vengano comunque completate per poter passare ad una fase di revisione del piano in funzione dello stato di avanzamento dello stesso e delle nuove opportunità edificatorie.
CASO N. 2 Piani parzialmente realizzati e scaduti
Il decreto del Fare (Dl 69/2013, convertito con legge n. 98/2013) ha introdotto una disposizione volta ad ampliare le tempistiche di completamento degli interventi edilizi assoggettati a pianificazione attuativa, prevedendo una proroga di tre anni dei termini di validità e dei termini di inizio e fine lavori nell’ambito delle convenzioni di lottizzazione stipulate sino al 31 dicembre 2012.
Se non si ricade in questa casistica, la L1150/1942 prevede che piani debbano essere attuati entro il termine di validità decennale, decorso il quale divengono inefficaci per la parte inattuata.
Quindi, una volta decorsi i termini entro i quali il piano non è più vigente, l’amministrazione può disciplinare la parte di piano che non ha avuto attuazione mediante un nuovo piano.
CASO N. 3 Piani scaduti, con opere di urbanizzazione non realizzate: l’amministrazione può completarle.
Se non ci sono le condizioni per la presentazione di un nuovo piano attuativo, per questioni di pubblica utilità, l’Amministrazione può procedere con l’escussione della fideiussione rilasciata dall’attuatore a garanzia del proprio impegno urbanizzativo e può dunque dare direttamente seguito al completamento dei lavori.
CASO N. 4 L’ acquisto di immobili in un piano attuativo non completato: quali possono essere gli scenari?
La convenzione disciplina gli obblighi di urbanizzazione che gravano solidalmente su tutti i proprietari del piano attuativo. L’amministrazione può pertanto richiedere l’ottemperanza agli obblighi della convenzione a ciascuno dei comproprietari delle aree incluse nel piano di lottizzazione, e quindi prima di acquistare un immobile inserito in un piano attuativo è opportuno verificare il completo assolvimento degli impegni assunti dagli attuatori. Il rischio infatti è quello di dover adempiere in prima persona al completamento degli impegni derivanti dal piano, meglio perdere un’ora in più e approfondire piuttosto che dover risolvere dopo l’acquisto problemi di questo tipo!
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Giulia Moraschi 